개인회생 인가 후 아파트 경매(별제권처리)

결론부터 말씀드리면 “경매 낙찰가가 낮아져도, 이미 인가된 회생에서 갑자기 과거분까지 한 번에 추가 납부해야 하는 구조는 아닙니다.” 다만 부족금(잔존채무)이 어떻게 처리되느냐가 포인트입니다.

1️⃣ 경매 후 2순위 채권(후순위 담보) 부족금 문제

현재 구조:

• 1순위: 1억9천

• 2순위: 2억3천

• 총 담보채무: 약 4억2천

• 시세: 약 4억3천 (하지만 낙찰가는 더 낮아질 수 있음)

예를 들어 2차(2억9천)에 낙찰되면

• 1순위 1억9천 → 전액 회수

• 남은 1억 → 2순위 일부만 회수

• 나머지 약 1억3천 → 담보 부족금(무담보 채권으로 전환)

✔ 핵심

이 “부족금”은

새로운 빚이 아니라 기존 채권의 성격이 바뀌는 것입니다

• 담보채권 → 무담보채권으로 전환

• 그리고 개인회생에 편입 대상

⚠️ 2️⃣ 그럼 변제금이 늘어나나요?

자동으로 늘어나지 않습니다 (중요)

현재:

• 이미 인가된 변제계획 존재

• 2순위 채권 일부 “미확정채권”으로 반영 중

✔ 경우 2가지

① 현재 계획안에 이미 반영된 범위라면

추가 부담 없음

② 부족금이 예상보다 커진 경우

채권자가 “변경신청” 또는

법원이 “변제계획 변경” 요구 가능

3️⃣ 질문 핵심: 400만원 일시납?

그럴 가능성 거의 없습니다

• 회생은 “장래 변제 기준”

• 과거분 소급해서

• 일시납 요구하는 구조 아님

즉:

• 변제금 증가 → 앞으로 조정

• ❌ 과거 20개월분 한꺼번에 X

4️⃣ 무주택자 되는 시점

기준은 간단합니다

✔ 경매 낙찰 + 소유권 이전 완료 시점

• 낙찰만으로 X

• 등기 이전까지 완료되어야

그 시점부터 무주택자 인정

5️⃣ 국민임대 가능 여부

가능합니다 (조건 충족 시)

기본 조건:

• 무주택자

• 소득 기준 충족

• 자산 기준 충족

✔ 유리한 점

• 개인회생 중이어도 신청 가능

• 오히려 주거 취약 계층으로 인정될 수 있음

⚠️ 체크

• 소득 기준 (도시근로자 기준)

• 차량/금융자산 기준

지금 상황에서 가장 중요한 것

사실 핵심은 이것입니다:

❗ “별제권을 못 갚아서 경매 진행 중”

→ 이미 주택 유지 포기 단계

따라서 전략은:

1. 경매 결과 확인

2. 부족금 → 회생에 흡수되는지 점검

3. 필요 시 변제계획 변경 대응

4. 동시에 임대주택 준비

한 줄 정리

경매로 부족금이 늘어나도 과거 변제금까지 한 번에 더 내는 일은 없고, 앞으로 변제만 조정될 가능성이 있습니다